住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。一方で、資産運用を行うことで、ローンの支払いを相殺できる可能性があります。私は現在、S&P500に3,100万円を投資しており、住宅ローンの残高は2,900万円です。私の住宅ローンは変動金利0.5%で、毎月、約78,000円を返済しています。
一般的に、S&P500の長期的なリターンは年平均4%（税引き前）と見積もられます。この運用益を活用すれば、住宅ローンの返済をまかなうことが可能なのではないかと考えました。本記事では、「投資の運用益で住宅ローンを支払う」という選択肢のメリット・デメリットを詳しく考察していきます。
投資で住宅ローンを賄う計算
仮にS&P500の年間リターンが4%だとすると（実際は7%ほどを期待できる）、3,100万円の投資元本に対して税引き前の運用益は約124万円となります。一方で、私の住宅ローンの年間返済額は約94万円（78,000円×12か月）です。単純計算では、投資のリターンでローンの支払いを相殺できる可能性があります。
ただし、この計算にはいくつかの前提条件が伴います。
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S&P500のリターンが安定して4%であること
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住宅ローンの金利が急上昇しないこと
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運用益にかかる税金を考慮すること
実際には、市場の変動によってリターンが4%を下回ることもありますし、住宅ローン金利の上昇リスクがあります。2025年3月１日現在、の私の借入金の変動金利は0.25%→0.5%に上昇しました。私はauじぶん銀行にて住宅ローンを組みましたが、日銀が0.25%金利をあげたら、そのまま0.25%私の金利も上がりました。もうちょっと企業努力してほしいです！！
５年ルールで毎月の返済額78,597円は変わりませんが、返済率が変わりローン利子が6000→12000円ほどになり毎月6000円増えました。今後も金利上昇はしていくでしょうが、0.25%上がるごとに6000円あがります。目先日銀は１％まで上げていくと言われていますから、金利が1.25%になったら私の毎月の支払の住宅ローンは24000円ほどになってしまいます。これはどうしようもないので家計管理で乗り切るつもりです。それでも
私が住宅ローンを組んだ時の固定金利1.2％付近なので、変動金利に引き続きメリットがあります。
S&P500へ投資するメリット
1. 資産を増やしながらローンを支払える
住宅ローンの金利が0.5%と低いため、手元資金を投資に回し、4%のリターンを得ることで、資産の成長を見込めます。
2. 流動性を確保できる
投資を続けることで、万が一の際に資産を現金化しやすいというメリットがあります。繰り上げ返済をしてしまうと、手元の現金が減り、いざという時に対応しにくくなります。インフレが今後も進んでいくのは間違いないので、現金保有はリスクでしかありません。
3. インフレ対策として有効
住宅ローンの金利が低いため、インフレが進んでも借金の実質的な負担は軽減されます。一方、投資を継続することで資産価値の上昇を期待できます。
デメリット
1. 市場の変動リスクがある
S&P500は長期的には成長傾向にありますが、短期的には大きく下落することもあります。運用益が思うように出ない年には、ローン返済が厳しくなる可能性もあります。実際は、毎月のサラリーマンの稼ぎから支払うため。投資資産を取り崩すことは現在はしていません。
2. 税金の影響を受ける
運用益には税金がかかります。仮に利益の20%を税金で差し引かれると、実際に手元に残るリターンは4%ではなく3.2%程度になります。これを考慮すると、ローン返済を完全にカバーするのは難しくなるかもしれません。
3. 住宅ローン金利の上昇リスク
現在は変動金利0.5%ですが、将来的に金利が上昇すると返済額が増加する可能性があります。もし住宅ローンの金利が1%や2%に上昇した場合、投資のリターンとの差が縮まり、この戦略の優位性が低下するかもしれません。しかしながら、住宅ローン控除を利用できたりしますので、値上がりはある程度相殺できると思っています。
結論
「投資の運用益で住宅ローンを支払う」という選択肢には、メリットとデメリットの両方があります。現在の低金利環境とS&P500の長期的な成長性を考えると、この戦略は合理的といえます。しかし、金利上昇や市場の変動リスクを考慮し、適切なリスク管理を行うことが重要です。
私は現時点では、投資を続けながら住宅ローンを返済していく方針ですが、今後の市場環境や金利の動向によっては、繰り上げ返済を検討することも視野に入れています。具体的には、受託金利が４％以上になったら繰り上げ返済を検討するつもりです。
皆さんも、自身のリスク許容度やライフプランに合わせて、最適な選択を考えてみてください。
